万科上半年业绩解析：稳健经营，转型高质量发展

元描述： 万科上半年业绩发布，销售跑赢大市，交付7.4万套房，累计偿债524亿元，完成境外公开债全部偿还。万科聚焦三大主业，打造能力“护城河”，稳健经营，转型高质量发展，未来将继续推进“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大目标。

引言： 2024年上半年，房地产市场经历着前所未有的挑战，而万科依然交出了一份亮眼的成绩单。在“保交房”和“保兑付”双重压力下，万科稳健经营，持续降解存量债务，并积极转型高质量发展，聚焦三大主业，打造能力“护城河”。这份成绩单不仅展现了万科强大的抗风险能力，更意味着万科已经成功迈向高质量发展的新阶段。

万科上半年业绩亮点：

稳健经营，财务安全底线坚守

2024年上半年，万科始终将“保交房”和“保兑付”放在首位，并取得了显著成果。

销售回款稳健，经营现金流改善

  • 上半年，万科实现销售回款近1300亿元，回款率超100%，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。

  • 积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元；1—7月大宗交易签约204亿元，回款金额93.4亿元。

  • 伴随交付高峰的过去，万科经营层面的支付压力也在下降，上半年交付总量同比下降30%，工程支付量相应降低。

  • 经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。

持续降解存量债务，财务安全稳步提升

  • 上半年，万科累计偿债524亿元，已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。

  • 年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

  • 万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科得到各方大力支持，融资渠道保持畅通。上半年实现新增融资、再融资612亿元，截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元；平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。

  • 融资模式转型取得了较大进展，积极申请“白名单”，并有序推进银团贷款，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款。

未来展望：锚定目标，稳步推进债务偿还

  • 下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%。目前，到期的公开市场信用债仅余20亿元境内债券待还。

  • 万科将继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。

  • 万科方面表示会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式；同时，继续争取银团贷款、经营性物业贷等，提供增量流动性，以保障债务的安全兑付。

三大主业能力持续提升，打造能力“护城河”

万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力，打造能力“护城河”。

综合住区业务：销售跑赢大市，交付体验持续升级

  • 上半年，万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。

  • 万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年，在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。

  • 万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，万科主动投资项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达18%。

租赁住宅业务：规模和运营效率保持行业第一，客户满意度高

  • 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。

  • 万科长租业务的存量资产盘活模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得突破。上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

  • 泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

物业服务业务：存量中发现增量，用新能力抓住新机会

  • 上半年，物业服务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。

  • 住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。

  • 物业服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

REITs 发展：多业态、多层次突破，链接战略伙伴

  • 万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

  • 4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元；同时，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。

  • 今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

  • REITs 有助于促进万科打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。

  • REITs 帮助万科链接了投资机构，如国寿、中金、中信、建信、泰康等，其不仅是REITs 投资人，也是万科不动产经营提升过程中的战略伙伴。

未来展望：聚焦主赛道，加速转型高质量发展

万科将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

  • 在“保交房”方面，全力做好交付工作，预计全年交付房屋18.8万套。

  • 在“保兑付”方面，积极化解债务，确保公开债如期顺利偿还。

  • 在“转型高质量发展”方面，聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。

  • 持续开展资产交易和REITS发行工作，实现经营性资产健康变现，积极回收资金。

  • 推进融资模式的转换，从统借统还的主体信用融资模式，逐步转换成以项目和资产信用为主的融资模式。

常见问题解答

Q1：万科如何应对当前房地产市场挑战？

A1： 万科始终秉持稳健经营的理念，坚持“保交房”和“保兑付”的原则，并积极转型高质量发展，聚焦三大主业，打造能力“护城河”，以应对当前市场挑战。

Q2：万科如何保障资金链安全？

A2： 万科通过持续降解存量债务、优化销售回款、积极推进资产盘活和大宗交易等措施，改善了现金流，保障了资金链的安全。

Q3：万科在租赁住宅业务方面有哪些优势？

A3： 万科租赁住宅业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度高，并积极响应国家纳保政策，为客户提供优质的租赁服务。

Q4：万科未来发展方向是什么？

A4： 万科将继续聚焦三大主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，并积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资，加速转型高质量发展。

Q5：万科如何看待REITs 的发展？

A5： 万科积极推进REITs 发行，认为REITs 有助于促进万科打造优良资产，提升资产的经营效益，并链接了投资机构，为万科不动产经营提升提供了重要助力。

Q6：万科上半年的业绩表现如何？

A6： 万科上半年业绩表现亮眼，销售跑赢大市，交付7.4万套房，累计偿债524亿元，完成境外公开债全部偿还。万科聚焦三大主业，打造能力“护城河”，稳健经营，转型高质量发展，未来将继续推进“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大目标。

结论

万科上半年业绩发布，展现了稳健经营、转型高质量发展的成果。在“保交房，保兑付”双重压力下，万科依然取得了显著成绩，这得益于其强大的抗风险能力和积极的转型策略。未来，万科将继续聚焦主赛道，坚持三大核心业务，加速转型高质量发展，为股东和客户创造更大的价值。